住み替えや転勤、ライフスタイルの変化で不動産の売却を考えたとき、こんな疑問を持つ方はとても多いです。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても不動産を売却することはできます。

ただし、売却にあたっては「抵当権（ていとうけん）」という権利を抹消する手続きが必要になります。この言葉、少し難しく聞こえるかもしれませんが、仕組みを知っておくと売却の流れがぐっとイメージしやすくなります。

この記事では、

• 抵当権とは何か
• 住宅ローンが残っている状態で売却する方法
• 抵当権抹消の具体的な流れ
• 売却代金でローンを返しきれない場合の対処法

を、初めて売却を検討している方にも分かりやすくお伝えします。

名古屋市・豊田市周辺で不動産の売却や住み替えをお考えの方の参考になれば幸いです。

そもそも抵当権とは？

住宅ローンを借りるとき、銀行（金融機関）は「もし返済できなくなったら、この不動産を売って回収する」という権利を設定します。これが**抵当権（ていとうけん）**です。

簡単に言うと、不動産を担保にしてお金を貸している状態です。

抵当権が設定されている不動産は、登記簿（不動産の公的な記録）に「○○銀行が抵当権を持っている」と記録されています。

この状態のままでは、買主に「もし売主がローンを払えなくなったら、この家が銀行に取られてしまうかも」というリスクが残ってしまうため、売却するには抵当権を外す（抹消する）必要があります。

売却できる条件はひとつだけ

住宅ローンが残っていても売却できますが、条件がひとつあります。

「売却代金でローンの残債を完済できること」

これが基本的な条件です。

売却代金でローンを全額返済し、銀行の抵当権を外してから買主に引き渡す、という流れが一般的です。

💡 売却額 ＞ 残債額 → 通常の売却が可能 💡 売却額 ＜ 残債額 → オーバーローン（後述で解説）

まずは「いくらで売れそうか」と「ローンがいくら残っているか」を把握することが出発点になります。

STEP1｜残債額と売却査定額を確認する

最初にやることは2つです。

① 住宅ローンの残債額を確認する

毎年送られてくる「残高証明書」や、銀行のウェブサービスで確認できます。分からない場合は、借入先の銀行に問い合わせてみましょう。

② 不動産の売却査定を受ける

不動産会社に査定を依頼して、「この物件がだいたいいくらで売れそうか」を把握します。

この2つの数字を比べることで、通常の売却ができるか、オーバーローンになるかが見えてきます。

STEP2｜売却活動・買主を見つける

査定額に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を始めます。

買主が見つかり、売買契約を締結したら、次は決済日（引き渡し日）の調整です。

このタイミングで、借入先の銀行にも「売却によってローンを一括返済したい」と連絡しておきましょう。銀行によっては、事前の申請や手続きが必要な場合があります。

STEP3｜残代金決済日に抵当権を抹消する

売却の山場が「残代金決済日」です。

この日に、司法書士の立ち会いのもとで以下がまとめて行われます。

①買主から残代金を受け取る

↓

②そのお金で住宅ローンを一括返済する

↓

③銀行から抵当権抹消に必要な書類を受け取る

↓

④司法書士が所有権移転登記＋抵当権抹消登記を申請する

↓

⑤鍵を買主に引き渡す

売却代金がそのままローン返済に充てられるため、売主が手元の現金を用意しなくても手続きできるのが一般的です。

STEP4｜抵当権抹消登記を申請する

決済日に司法書士が必要書類を受け取り、法務局へ抵当権抹消登記を申請します。

申請から完了までは、通常1週間前後かかります。登記が完了すると、登記簿から銀行の抵当権の記録が消え、手続きは完了です。

必要な書類と取得先

抵当権を抹消するために必要な書類は、基本的に銀行（金融機関）が用意してくれます。

書類名取得先抵当権解除証書銀行から受け取る登記済証（または登記識別情報通知）銀行から受け取る金融機関の委任状銀行から受け取る資格証明書（銀行の登記事項証明書）銀行から受け取る司法書士への委任状司法書士が準備

売主自身が役所などに取りに行く書類はほぼなく、銀行と司法書士が連携して進めてくれるケースがほとんどです。

⚠️ 注意点 銀行によっては、書類の準備に数日〜1週間程度かかる場合があります。決済日が決まったら、早めに銀行へ連絡しておくとスムーズです。

司法書士に依頼するのが一般的な理由

抵当権抹消の登記は、理論上は自分でも申請できます。ただし、実際の売却の現場では司法書士に依頼するのが一般的です。

その理由は、

• 所有権移転登記と抵当権抹消登記を同時に行う必要があるため
• 手続きのミスが売主・買主双方に影響するリスクがあるため
• 買主側の銀行（住宅ローンを使う場合）が司法書士の立ち会いを求めることが多いため

費用の目安は1〜2万円程度が一般的です（物件の状況によって異なります）。

オーバーローンとは？

売却して得られる代金よりも、住宅ローンの残債の方が多い状態をオーバーローンといいます。

たとえば、

• 売却見込み額：2,500万円
• ローン残債：3,000万円

この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、差額の500万円をどうするかが課題になります。

購入時より不動産の価値が下がった場合や、ローンを借りてから年数が浅い場合に起こりやすい状況です。

オーバーローンでも売却できる方法

オーバーローンでも、以下の方法で売却できることがあります。

① 自己資金で差額を補填する

手元の貯蓄などで差額を用意し、ローンを完済してから売却する方法です。住み替えで次の物件を購入する場合、売却と購入のタイミングを調整しながら進めます。

② 住み替えローン（買い替えローン）を利用する

新しい家を購入するときに、旧居のローン残債を新しいローンに組み込む方法です。利用できる条件や金融機関によって異なるため、事前に相談が必要です。

③ 売却のタイミングを見直す

市場の状況によっては、少し待つことで売却価格が上がる可能性もあります。急がない場合は、売却時期の検討も選択肢のひとつです。

任意売却という選択肢

自己資金もなく、ローンの返済も困難な状況になった場合は、**任意売却（にんいばいきゃく）**という方法があります。

任意売却とは、銀行の同意を得たうえで、市場価格に近い価格で不動産を売却する方法です。競売（強制的に売却される手続き）と比べて、

• 売却価格が高くなりやすい
• 近隣に知られにくい
• 引き渡し時期の調整がしやすい

といったメリットがあります。

ただし、手続きが複雑で、銀行・不動産会社・司法書士との連携が必要になります。まずは専門家にご相談ください。

⚠️ 任意売却は早めの相談が重要です 返済が苦しくなってきたと感じたら、競売になる前に不動産会社や専門家に相談することが大切です。

売り先行と買い先行、どちらがいい？

今の家を売りながら次の家を探す「住み替え」の場合、大きく2つの進め方があります。

売り先行（今の家を先に売る）

今の家を売却してから、次の家を探す方法です。

• メリット：売却代金が確定してから動けるので資金計画が立てやすい。住宅ローンの二重払いが発生しない
• デメリット：売れてから次を探すため、一時的に仮住まいが必要になることも

買い先行（次の家を先に買う）

次の家を先に購入してから、今の家を売却する方法です。

• メリット：住み替え先を焦らずじっくり選べる
• デメリット：売却が長引くと、旧居と新居の住宅ローンが一時的に二重になる可能性がある

オーバーローンが心配な方や、資金に余裕がない場合は「売り先行」が安心です。どちらが向いているかは、家族の状況や資金計画によって異なります。

つなぎ融資という方法もある

「買い先行」で住み替えをする場合、旧居の売却代金が入るまでの間の資金を補うためにつなぎ融資を利用できることがあります。

旧居の売却代金が入った時点で返済する、短期的な借り入れです。

金利が通常のローンより高めに設定されることが多いため、利用する際は費用をしっかり確認しておきましょう。

Q. 売却することを銀行に伝えるタイミングはいつがいい？

A. 売買契約が決まったタイミングで連絡するのが一般的です。ただし、銀行によっては書類の準備に時間がかかるため、決済日が決まり次第、早めに連絡しておくと安心です。

Q. 住宅ローンの残債をいくら払えばいいか分からない

A. 銀行に「一括返済の場合の返済額（繰り上げ返済手数料込み）」を確認してください。毎月の残高証明書に記載されている残債額と、実際の完済金額は異なる場合があります。

Q. 抵当権抹消の費用は売主と買主どちらが負担する？

A. 抵当権抹消の費用は、一般的に売主の負担です。所有権移転登記の費用は買主負担となるのが慣例です。

Q. 抵当権が複数設定されている場合はどうする？

A. リフォームローンなどで複数の抵当権が設定されている場合でも、すべての抵当権を抹消してから引き渡す必要があります。司法書士と不動産会社に状況を伝えて、一緒に確認しましょう。

Q. 離婚で家を売却する場合、ローンの名義はどうなる？

A. 夫婦どちらかの名義、または連帯債務・ペアローンの場合など、状況によって手続きが異なります。売却前に金融機関と不動産会社に状況を伝えてご相談ください。

「ローンが残っているから売れないと思っていた」という方は、実はとても多いです。

でも、多くの場合、売却代金でローンを完済しながら手続きを進めることができます。抵当権の抹消も、司法書士と不動産会社がサポートしますので、売主が一人で難しい手続きをする必要はありません。

「ローンがいくら残っているか確認してから相談しよう」と思わずに、まず現状をお話しいただくだけで大丈夫です。

ミライノスマイルでは、名古屋市・豊田市を中心とした地域で、住宅ローンが残っている物件の売却や住み替え相談を承っています。

「売れるかどうか分からない」 「オーバーローンかもしれないけど、どうしたらいい？」 「住み替えを考えているけど、何から始めればいい？」

そんなご相談から、一緒に整理していきましょう。